Предпринимательские договоры        22 сентября 2010        34         0

Договор строительного подряда.

Обратимся к определению этого до­говора, приведенному в ст. 740 ГК РФ: «по договору строительного под­ряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строи­тельные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обуслов­ленную цену».

Строительный подряд — договор, самым тесным образом связанный с публичным правом, потому что его результат — создание недвижимости или, по крайней мере, ее изменение (реконструкция, например). Недви­жимость всегда расположена на земле, а поскольку она — самая большая материальная ценность для любого государства, то особый интерес влас­ти к такому подряду вполне объясним.
По этой причине договор строительного подряда может быть заклю­чен не раньше, чем инвестор получит разрешение на строительство, выда­ваемое по общему правилу органами местного самоуправления на осно­вании утвержденного проекта и документа, удостоверяющего права ин­вестора на земельный участок.
Частноправовая сторона строительного подряда представлена гл. 37 ГК РФ, в которой он рассматривается как одна из разновидностей под­рядных обязательств и соседствует с бытовым подрядом. Включение стро­ительства в общую гамму, например, с ремонтом обуви, оправданно в том смысле, что в обоих случаях мы имеем дело с выполнением работ. Одна­ко существует слишком много различий, чтобы поддерживать такое сосед­ство, и это говорит о том, что критерии научной классификации не всегда пригодны для того, чтобы на их основе конструировать закон.
Являясь обязательством, направленным на выполнение работ, строи­тельный подряд имеет свой объект — производство работ, т.е. процесс, ко­торый находится под контролем заказчика. Предмет договора, т.е. резуль­тат этих работ (новое строительство, расширение действующего объекта, его реконструкция и т.п.) всегда связан с недвижимостью, и этот факт по­рождает индивидуальные особенности строительного подряда.
Подрядчик в данном случае работает «не в своем хозяйстве»; он дей­ствует на строительной площадке, отсюда возникают дополнительные обя­занности заказчика и основная из них — своевременно предоставить под­рядчику земельный участок под строительство. Возведение объекта, кро­ме того, — слишком сложный процесс со многими неизвестными: всегда могут встретиться препятствия к выполнению работ как фактического, так и правового свойства (необходимость дополнительных согласований с какими-либо органами). Поэтому в строительном подряде существует правило о сотрудничестве сторон в устранении препятствий к исполне­нию договора, причем речь идет не о заранее обговоренном содействии, а о любом, которое может потребоваться.
Стороны договора представлены, прежде всего, заказчиком, т.е. инвес­тором, хотя в большинстве случаев заказчик — это субъект, который специализирован на организации строительства и оказывает услуги такого рода на основе договора с инвестором. На практике его называют техни­ческим заказчиком, реже — управляющей компанией. Заказчиком по стро­ительному подряду может быть только организация или индивидуальный предприниматель. Граждане в этом качестве выступать не могут, посколь­ку удовлетворение их бытовых и других личных потребностей посредством строительных работ оформляется договором бытового подряда.
Другая сторона договора, подрядчик, должен иметь лицензию. Усло­вием ее получения является, помимо квалификационных требований к персоналу, наличие у подрядчика принадлежащих ему на законном ос­новании зданий, помещений, строительных машин, средств транспорта, инструмента и т.д. Подрядчик должен иметь систему контроля за качест­вом выполняемых работ и выпускаемой продукции.

Содержание договора включает его объект, т.е. работу подрядчика, и предмет — результат работ. Таковым может быть законченный строи­тельством объект или реконструкция, расширение, техническое перево­оружение имеющегося объекта. Помимо этого, п. 2 ст. 740 ГК РФ отно­сит к строительному подряду выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Это свя­зано с тем, что на сооружении, например, жилого дома чаще всего заня­ты несколько подрядчиков, каждый из которых выполняет свою работу: один собирает коробку здания, другой монтирует лифты, третий налажи­вает и запускает отопительную систему и т.д.
Капитальный ремонт также может служить предметом договора стро­ительного подряда, если стороны не намерены руководствоваться в своих отношениях общими положениями о подряде, предусмотренными в § 1 гл. 37 ГК РФ. Строительный подряд в данном случае предпочтительнее, так как капитальный ремонт — это те же строительные работы, но в бо­лее сложном исполнении. Он заключается в замене или восстановлении отдельных частей здания, кроме, понятно, полной замены фундаментов и несущих стен и может сопровождаться, например, модернизацией зда­ния и его перепланировкой.

Срок выполнения работ определяется в договоре на основе проектной документации. Ст. 708 ГК РФ предписывает указывать начальный и ко­нечный сроки; в дополнении к этому соглашением сторон могут быть оп­ределены сроки завершения этапов работ, т.е. промежуточные сроки. Та­ких этапов, если иметь в виду строительство жилого дома, обычно пять: нулевой цикл (котлован и фундамент), надземная часть (коробка зда­ния), монтаж инженерного оборудования, отделочные работы, благоус­тройство территории.
Подрядчик в силу диспозитивного правила названной нормы отвеча­ет за нарушение всех перечисленных сроков.
Для заказчика не столь важно отступление от промежуточных, как от начального и конечного сроков. В Москве, например, ему предоставляется земельный участок под строительство на условиях краткосрочной аренды. И если стройка не начнется в приемлемый срок или продолжится сверх сро­ков, определенных в проекте, власти вправе расторгнуть арендный договор с формулировкой «в связи с неосвоением участка в установленный срок».
По мнению ВАС РФ, определение договора строительного подряда в п. 1 ст. 740 ГК РФ дает основания для вывода о том, что условие о сро­ке окончания работ является существенным условием договора, а его от­сутствие не позволяет считать обязательство возникшим1.
Начало работ, их производство и завершение подчиняются графику производства работ, который составляет приложение к договору. Если в ходе строительства по каким-либо причинам возникает необходимость внести в него изменения, которые могут повлиять на продолжительность строительства и его стоимость, то стороны должны согласовать их в пись­менной форме.
Цена договора, т.е. стоимость строительных работ, предопределена сметой, которая входит в состав проектной документации и предусматри­вает цену всех компонентов, которые относятся к строительству — мате­риалов, оборудования, транспорта и т.п. Подрядчик, как утверждается в п. 1 ст. 743 ГК РФ, обязан осуществлять строительство в соответствии со сметой, устанавливающей цену работ. На самом деле смета становится для подрядчика обязательной не раньше, чем он выразит свое согласие с ней в рамках заключения договора строительного подряда.
К этому следует добавить, что строительство, особенно крупных объ­ектов, — слишком сложный процесс для того, чтобы во всех случаях уло­житься в смету. Всегда есть опасность расхождения между проектом и ре­альной практикой и, как следствие, — необходимость в проведении до­полнительных работ. Решение об этом принимает заказчик, потому что такие работы оплачиваются за его счет. Подрядчик, который не дал знать заказчику о потребности в дополнительных работах, но тем не менее вы­полнил их, лишается права на оплату. Даже факт приемки этих работ заказчиком не равнозначен его согласию на их проведение и не дает права подрядчику на компенсацию расходов.
Однако если, например, при прокладке тоннеля обнаруживается под­земная река, которая грозит затоплением, и единственный выход — сроч­ное укрепление стен, то работы могут быть выполнены и без согласия за­казчика. Подрядчику в этом случае придется доказать, что приостановка работ привела бы к гораздо ббльшим потерям, но при отсутствии дока­зательств он не получит вознаграждения за эти работы.
Инициатором всех подобных корректировок выступает подрядчик, который, действуя на стройплощадке, видит потребность в дополнитель­ных работах. Но правом вносить изменения в проектную документацию и тем самым обязать подрядчика выполнить дополнительные работы об­ладает и заказчик при условии, что их стоимость не превысит 10% от об­щей сметной стоимости стройки, а характер этих работ не выйдет за рам­ки предусмотренных в договоре.
Данное правило, отраженное в ст. 744 ГК РФ, следует воспринимать с двумя оговорками. Первая состоит в том, что заказчик вообще не мо­жет вносить каких бы то ни было изменений в проектную документацию, если они относятся к так называемым обязательным утверждаемым по­ложениям, отступление от которых при реализации проекта запреще­но. Среди них — архитектурно-градостроительное решение объекта, кон­структивные, инженерные и технологические решения, обеспечивающие безопасность объекта и территории в период и после завершения строи­тельства, а также все иные обязательные положения, установленные за­конодательством, градостроительными нормами и СНиП.
Вторая оговорка сводится к тому, что предел стоимости дополнитель­ных работ исчислен в п. 1 ст. 744 ГК РФ не от цены работ подрядчика, а от общей сметной стоимости стройки, и это обстоятельство может поста­вить подрядчика в сложное положение. Предположим, что стоимость всей стройки равна 100 млн руб., а цена подрядных работ составляет 20 млн руб. Заказчик в данном случае вправе обязать подрядчика выпол­нить дополнительные работы на сумму в 10 млн руб. (10% от 100 млн руб.). Но для подрядчика это означает увеличение стоимостного объема работ на 50%. И если график его занятости не позволяет даже путем отодвига­ния сроков работ выполнить возросший объем, то упрек следовало бы ад­ресовать авторам проекта ст. 744 ГК РФ. Поэтому правило, сформулиро­ванное в п. 1 ст. 744, необходимо в законодательном порядке изменить, установив процентное отношение стоимости дополнительных работ к цене работ подрядчика по договору.
Указанная норма, однако, пошла еще дальше и разрешила заказчику вносить в проектную документацию изменения и в большем объеме (т.е. свыше 10% от стоимости строительства) под условием согласования сто­ронами дополнительной сметы. Отсюда и возникает вопрос: обязан ли подрядчик продолжить работы по договору, если заказчик, получив от публичных властей все необходимые разрешения и согласования, заказал проектной организации изменение проекта и его новый вариант требует от подрядчика гораздо бблыних усилий. ГК РФ не дает прямого ответа на этот вопрос, но лежащие в его основе принципы равенства сторон и сво­боды договора заставляют прийти к выводу о том, что подрядчик может отказаться от исполнения договора на новых условиях, если сочтет это для себя невыгодным или установит, что не в состоянии его выполнить.
Инициированные заказчиком и произведенные подрядчиком допол­нительные работы должны быть оплачены.
В ходе строительства возможна ситуация, когда стоимость работ по договору возрастает по причинам, не зависящим от подрядчика. Он, на­пример, использует арендованную технику, а ее собственник повысил арендную плату или возникла необходимость привлечь к работам боль­шее число персонала, чем предполагалось, и прочее. Все эти и подобные им факторы составляют риск подрядчика, который он и должен нести1, за исключением случая, когда стоимость работ превышает оговоренную в смете на 10% и более. Тогда подрядчик вправе на основании ст. 450 ГК РФ потребовать пересмотра сметы, т.е. изменения договора, иначе дело для него может закончиться банкротством.
Подрядчик также вправе в силу ст. 744 ГК РФ требовать возмещения расходов, которые он понес в связи с установлением и устранением де­фектов в проектной документации.
Вопрос о том, является ли цена строительного подряда существен­ным условием договора, обычно решается в литературе утвердительно, и это означает, что без соглашения о цене обязательство не возникнет. Но дело в том, что стоимость работ всегда определена сметой и подрядчик, взявшийся за выполнение работ даже без указания на цену в договоре, тем самым соглашается со сметной ценой, не говоря о том, что ст. 743 ГК РФ обязывает его действовать в соответствии со сметой, определяющей цену работ. Поэтому вопрос о ней как о существенном условии договора лишен практического смысла.
Качество строительных работ оценивается с точки зрения их соответ­ствия техническим регламентам и проектной документации. Кроме того, в ст. 754 ГК РФ установлены еще два параметра качества, за которые от­вечает подрядчик — достижение объектом показателей, предусмотренных в проектной документации, в том числе производственной мощности, и сохранение прочности, устойчивости, надежности здания (сооружения) при его реконструкции.
Оба этих параметра вызывают сильные сомнения в том смысле, что подрядчик, который в ходе работ строго следовал техническим регламен­там и проектной документации, не должен отвечать за то, что построенное им предприятие производит меньше продукции, чем предусмотрено проек­том. На том же фоне потеря прочности здания в результате его реконструк­ции не относится к сфере ответственности подрядной организации, кото­рая согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ обязана вести строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования.
Поэтому в случае предъявления к подрядчику иска о возмещении убытков по приведенным основаниям установить причинную связь меж­ду его действиями и указанными негативными последствиями окажется крайне затруднительным. Единственный упрек, который подрядчик мог бы заслужить, состоит в том, что он, ясно усматривая недостатки проек­та, не сообщил об этом заказчику и не поставил вопрос об их устранении. Однако состоятельность такого упрека столь же труднодоказуема.
На практике под качеством строительства понимают уже отмеченное соответствие работ техническим регламентам и проекту, а отступления от них именуют недоделками и дефектами, причем под первыми имеются в виду невыполненные работы, а под вторыми — работы, произведенные с нарушением технических регламентов или проектной документации.
К дефектам относится нарушение технологии строительных работ (например, неправильный монтаж лестницы в многоэтажном панель­ном доме); использование подрядчиком неподходящих материалов, если это относится к сфере его ответственности; отход от проектных решений и т.п. Однако подрядчик не отвечает за допущенные им без согласия за­казчика мелкие отступления от проектной документации, если он суме­ет доказать, что они не повлияли на качество объекта.
В договор строительного подряда может быть включена гарантия ка­чества, под которой в ст. 755 ГК РФ понимается достижение объектом ука­занных в проектной документации показателей и возможность его эксплу­атации на протяжении гарантийного срока. Подрядчик может, конечно, выдать такую гарантию, но при всех условиях она будет относиться лишь к качеству его собственных работ, не распространяясь на ошибки проек­танта и, если это удастся доказать, на факторы нормального износа объ­екта, его неправильной эксплуатации и ненадлежащего ремонта.

Страницы: 1 2

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!