Предпринимательские договоры        22 сентября 2010        14         0

Договоры, направленные на передачу имущества в пользование (управление). Аренда предприятия.

В соответствии с договором аренды предпри­ятия арендодатель обязуется передать арендатору предприятие как иму­щественный комплекс во временное владение и пользование за плату, а арендатор обязуется принять предприятие, своевременно вносить аренд­ные платежи, а по окончании срока действия договора возвратить пред­приятие арендодателю.

Это обязательство, являющееся в соответствии с ГК РФ одной из раз­новидностей аренды, не получило широкого распространения на практике. Причины этого лежат в самой его сути: для собственника предприятия нет смысла отдавать его в аренду, если оно приносит приемлемый доход, а прибыль арендатора должна быть уменьшена на сумму арендных пла­тежей. Поэтому и судебная практика по аренде предприятий невелика, и в ней пока не появилось сколько-нибудь заметных обобщений.

Обычно в аренду переходят небольшие предприятия типа рынка, ма­газина, платной парковки и т.п. Договор аренды предприятия, как и любая аренда, является обязательством, направленным на возмездную пе­редачу имущества во временное пользование, но если общие положения об аренде допускают наличие у арендатора только права пользования, то в данном случае оно всегда сочетается с владением. Невозможно предста­вить ситуацию, когда предприятием владеет один субъект, а ведет пред­принимательскую деятельность другой.
Правовое регулирование аренды предприятий построено в ГК РФ по традиционной для него схеме: от общего к частному. Поэтому § 5 гл. 34 ГК РФ, регулирующий такую аренду, содержит лишь специальные нор­мы, постоянно заставляя обращаться то к общим положениям об аренде, то к аренде недвижимости.

Лежащие на поверхности интересы сторон договора состоят для арен­додателя в получении арендной платы, а для арендатора — в осуществле­нии такой деятельности, которая позволит ему покрыть расходы по плате и получить доход. На самом деле интересы могут быть разнообразнее. Для арендатора, например, вступление в такой договор может служить лишь этапом, предшествующим выкупу предприятия. В другом случае он хо­чет в порядке диверсификации попробовать свои силы в новом для него занятии. Для арендодателя дело также не сводится к получению платы, если арендатор, например, обязался провести ремонт предприятия. Су­ществуют и налоговые схемы, когда сдача предприятия в аренду оказы­вается выгоднее, чем ведение бизнеса своими силами.
Стороны договора представлены арендатором, в роли которого вы­ступает коммерческая или обладающая правом на предприниматель­ство некоммерческая организация, либо индивидуальный предприни­матель. Тот же круг субъектов действует и в качестве арендодателей; к нему, однако, следует добавить государственные и муниципальные ор­ганы, уполномоченные сдавать в аренду соответствующие имуществен­ные комплексы.
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит госу­дарственной регистрации и считается заключенным не раньше момента такой регистрации. Последствием несоблюдения формы договора арен­ды является его недействительность.
Его предмет во многом напоминает предмет продажи предприятия. Последнее и здесь рассматривается как объект права, имущественный ком­плекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельнос­ти и включающий земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Арендатору передаются также на условиях и в пределах, предусмотренных договором, оборотные средства, т.е. запасы сырья, топлива, материалов и т.п. Он по­лучает права на обозначения, индивидуализирующие деятельность пред­приятия, и другие исключительные права; арендодатель уступает ему права требования и переводит на него относящиеся к предприятию долги. Права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности дру­гих лиц (например, техникой, которой сам арендодатель владеет на правах аренды) могут быть переданы арендатору, если это не противоречит усло­виям договоров между этими лицами и арендодателем.

Правомочия арендодателя, имеющиеся у него на основании получен­ных лицензий на занятие соответствующими видами деятельности, как правило, не подлежат передаче арендатору. Включение в состав предпри­ятия обязательств, исполнить которые арендатор не может за отсутствием у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обя­зательств перед кредиторами.
Цена договора, или арендная плата — его существенное условие. Раз­мер платы должен быть предусмотрен в договоре, иначе он считается не­заключенным.
Срок договора подчинен правилам, рассмотренным выше примени­тельно к общим положениям об аренде.
В обязанности арендодателя входит подготовка предприятия к пере­даче, что означает, главным образом, составление передаточного акта, и передача предприятия арендатору на основе этого акта, в котором отра­жаются все активы и пассивы имущественного комплекса.
В обязанности арендодателя входит письменное уведомление креди­торов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о переда­че предприятия в аренду. Такое уведомление направляется кредиторам в период до передачи предприятия. Кредитор, который не сообщил о сво­ем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня по­лучения уведомления потребовать прекращения или досрочного испол­нения обязательства и возмещения убытков. Однако он применительно к рассматриваемому договору не обладает правом требовать признания его недействительным.
Что касается кредитора, который не был уведомлен о передаче пред­приятия в аренду, то он может предъявить иск по тем же основаниям в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче. После передачи предприятия арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, переведен­ным на арендатора без согласия кредитора.
Арендатор, если между сторонами не возникло разногласий, обязан принять предприятие и вносить арендную плату в порядке1, размере и сро­ки, предусмотренные договором. Он обязан содержать предприятие, т.е. в течение срока действия договора поддерживать его в надлежащем тех­ническом состоянии, проводить текущий и капитальный ремонт. На него же возлагаются расходы по эксплуатации арендованного предприятия, в том числе платежи за электроэнергию, теплоснабжение, а также по иму­щественному страхованию.
Арендатор обладает самыми широкими правами в отношении пере­данного ему имущества. И если договор аренды не содержит ограниче­ний и запретов, он вправе без согласия арендодателя реализовывать, об­менивать и передавать в пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия. Арендатор может сдавать их в субарен­ду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отноше­нии таких ценностей другим субъектам при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не входит в противоречие с дого­вором аренды.
Отсюда вытекает право арендатора, поскольку оно не ограничено до­говором, без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендо­ванного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, рас­ширение и техническое перевооружение, если все это увеличивает стои­мость предприятия.
Арендатор на основании диспозитивного правила, установленного в ст. 662 ГК РФ, сохраняет право на возмещение ему стоимости неотде­лимых улучшений в имуществе предприятия независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
По завершении срока действия договора или при необходимости пре­кратить его по другим основаниям предприятие должно быть возвращено арендодателю в состоянии, обусловленном договором, а за отсутствием в нем каких-либо указаний — обычаями делового оборота. Арендатор обя­зан подготовить предприятие к передаче и составить передаточный акт, с подписанием которого отношения сторон по договору прекращаются.
Конфликтные ситуации в аренде предприятия, помимо типичных для любых арендных отношений, связаны с неотделимыми улучшения­ми. Дело в том, что арендодатель может быть освобожден судом от обя­занности возместить арендатору стоимость таких улучшений, но для это­го он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества, либо эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Между сторонами возможны также споры по поводу распределения сумм, вложенных арендатором в развитие предприятия или, напротив, подлежащих компенсации ввиду его упущений.
Ответственность сторон предполагает возмещение убытков в полном объеме. Штрафные санкции предусматриваются в обязательстве на слу­чай задержки передачи предприятия, его возврата арендодателю, про­срочки платежей и т.п.
Прекращение договора подчинено основаниям, общим для обяза­тельств аренды. Однако, как и в обязательстве продажи предприятия, ус­тановленные в ГК РФ правила о последствиях недействительности сделок либо об изменении и расторжении договора, предусматривающие рести­туцию, могут быть применены к договору аренды предприятия лишь в том случае, когда такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора и не противоречат общественным интересам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!