Оформление недвижимости        10 сентября 2018        33         0

Перевод жилого помещения в нежилое

Порядок действий, как перевести жилое помещение в нежилое. Сопроводительная документация при переоформлении. Особенности оформления, нужно ли согласие соседей. Возможные причины отказа, когда нельзя переводить объект. Расходы по проведению процедуры.

Перевод жилого помещения в нежилое

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ. При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами. Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Перевод жилого помещения в нежилое: основные этапы

Выделим условно три этапа процедуры переоформления:

Первый этап.

Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем пакет необходимой документации. Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

Второй этап.

Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.

В адрес собственника направляется уведомление о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:

  • когда требуется перепланировка;
  • перепланировка не нужна.

В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:

  • необходимо реконструкция с получением специального разрешения;
  • перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это относится к частным жилым домам, где не требуется достройка отдельных лестниц, сооружение запасных выходов и пр.).

В любом случае такая информация указывается в уведомлении и собственник будет знать, как ему действовать дальше. При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:

  • строительные — согласование с Агентством архитектуры и градостроительства
  • противопожарные — с Государственной противопожарной службой
  • санитарные — с Санитарно-эпидемиологической службой
  • экологические нормы — с Государственным комитетом по охране окружающей среды
  • не забывать о правах соседей

Пример:

Нельзя расположить в жилом доме баню или прачечную, общественный туалет или химчистку (допускается только размещение приемного пункта), а также ряд иных объектов, перечисленных в СНИПах. Тогда нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями. После проведения всех работ по проекту, необходимо пригласить приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.

Третий этап.

Конечной точкой всей процедуры переоформления будет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра. Для этого в Росреестр необходимо представить специальный пакет документации:

  • паспорт собственника и его ксерокопию. Если собственник – юридическое лицо, то учредительные документы с их копиями;
  • нотариальную доверенность и ее копию (если имеется);
  • свидетельство о собственности на помещение и договор, на основании которого возникла собственность;
  • акт приемочной комиссии и его копию;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • оплаченную квитанцию (госпошлина).

При этом приемочная комиссия самостоятельно акт приемки направляет в кадастровую палату, где производится соответствующие изменения в государственном кадастре. Как мы видим, переоформление жилого помещения в нежилое – задача несложная, но кропотливая. На все мероприятия может уйти от нескольких месяцев до года.

Схема порядка перевода помещения:

Перевод жилого помещения в нежилое

Важно! Жилье социального назначения, находящегося в муниципальной или государственной собственности переводу нанимателями не подлежит. Под коммерческой деятельностью понимается организация производства, торговли, оказания услуг и пр., но согласно ст. 17 ЖК РФ жилую квартиру, дом можно использовать для организации офиса, места хранения бухгалтерской документации.

Документы для переоформления помещения

Перевод жилого помещения в нежилоеНа первом этапе для оформления требуется пакет бумаг:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
  • техпаспорт. Он выдается БТИ;
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ;
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков);
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников;
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности;
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Нужно ли согласие других собственников

Перевод жилого помещения в нежилоеНекоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.

Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).

Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.

Особенности оформления

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  1. Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  2. Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  3. Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  4. На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  5. Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  6. Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  7. Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Возможные проблемы

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  1. Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  2. Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  3. Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  4. Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

  • если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
  • если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
  • если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
  • если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
  • если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

Причины отказа в переоформлении

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов;
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам;
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья;
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого.

Расходы при переводе

Перевод жилого помещения в нежилоеВ случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

Сколько стоит услуга по переводу квартиры в нежилой фонд в Москве, зависит от сложности предстоящей работы. Точный расчёт будет сделан индивидуально, а цена названа при обращении за консультацией.

Если же есть желание проделать все самостоятельно, то стоимость процедуры будет складываться из следующих расходов:

  • на подготовку техпаспорта и производство перерасчёта перевода в нежилой фонд в БТИ (около 1000 рублей);
  • на удостоверение копий необходимых документов нотариусом (от 50 рублей за страницу);
  • за создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная);
  • госпошлины за услуги Росреестра — выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).

Если цена на государственные услуги неизменна во всех регионах, то стоимость составления проекта в Москве может отличаться от той же работы в регионах. Это же касается и нотариального заверения подписи.

Список источников:

  1. http://juresovet.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/
  2. https://infonedvizhimost.com/nezhilye-pomeshheniya/perevod-zhilogo-pomeshheniya/v-nezhiloe.html
  3. https://2ann.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/#i-3
  4. http://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/perevod-zhilogo-pomishcheniya-v-nezhiloye.html#yz-5
  5. https://pravovedus.ru/practical-law/housing/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe/
  6. https://ipotekaved.ru/oformlenie/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe.html
  7. http://prozhivem.com/kvartira/drugoe/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe.html
  8. http://onlineur.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/
  9. https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe/
  10. http://pro-nasledstvo24.ru/perevod-zhilogo-doma-v-nezhiloj/

Оформление недвижимости
logo
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5
0,00
34 просмотров
Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Поиск
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!