Как взыскать неустойку через арбитражный суд

Закон № 214-ФЗ со всеми его дополнениями и изменениями предоставил физическим лицам, участвующим в долевом строительстве, значительные гарантии защиты их прав против произвола и мошенничества застройщиков. Но, как и всякие российские законы, далеко не все стремятся его соблюдать и ежегодно множество покупателей жилья подают в суд на строительные организации, нарушающие обязательства, прописанные в договоре долевого участия.

Как происходит взыскание неустойки через арбитраж? Читайте далее.

Граждане имеют право на получение от застройщиков денежной компенсации в случаях:

• нарушения сроков строительства;
• выявления недоделок или брака в принятом жилье;
• расторжения ДДУ;
• отступления от проектных норм и предоставления квартиры, не соответствующей параметрам, указанным в договоре.

По каждому из перечисленных фактов строители обязаны выплатить неустойку, особенно большие суммы приходятся на случаи задержки сдачи строительства.

Поскольку самостоятельно застройщики оплачивать претензии граждан не торопятся, все вопросы приходится решать через суд.

Основания для взыскания неустойки

214 ФЗ в первую очередь нацелен на защиту дольщиков, которым он дает намного больше прав, чем застройщикам. Собственно это и неудивительно, поскольку дольщиками являются обычные граждане, для которых участие в долевом проекте – это подчас единственная возможность приобрети жилье для своих личных нужд, в отличие от застройщиков, преследующих только коммерческие цели.

У последних имеется лишь одно основание для истребования неустойки – просрочка  участником оплаты по договору. Граждане могут взыскать с застройщика неустойку в следующих случаях:

• привлечение финансовых средств на строительство дома лицом, не имеющим на это законного права;
• просрочка сдачи объекта;
• не устранение в срок выявленных недостатков жилья;
• при расторжении ДДУ в одностороннем порядке или по решению суда.

На что может рассчитывать дольщик

Самыми частыми основаниями взыскания неустойки являются случаи нарушения застройщиками сроков строительства.

Если просрочка составляет более двух месяцев, дольщик может не ждать дальше окончания строительства и аннулировать договор долевого участия по своей инициативе, одновременно выставив требование по неустойке. Как правило, застройщики не спешат добровольно исполнять законные требования граждан, и дела о неустойке решаются в зале суда.При судебном решении вопроса дольщик может включить в иск следующие требования:

• неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка за один день просрочки;
• свои расходы, происшедшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств;
• компенсацию морального вреда;
• штраф 50% от общей суммы всех требований;
• оплату юридических услуг.

Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов

В последнее время граждане все чаще прибегают к взысканию компенсации с застройщика через Арбитраж, поскольку снижение неустойки по ДДУ в Арбитражном суде происходит намного реже. Самостоятельно дольщик не может подать туда исковое заявление, так как в Арбитраже рассматриваются только споры между организациями. Поэтому сегодня сложилась довольно обширная практика передачи дольщиком своих прав в части истребования неустойки с застройщика юридическому лицу, которое затем выставляет иск к строительной фирме уже от имени своей компании.

Между дольщиком (цедентом) и выбранной им юридической компанией (цессионарием) подписывается договор цессии, где отражаются основные моменты переуступки права требования неустойки. Данную сделку не следует путать со сделкой по переуступке права требования жилья. В этом случае дольщик не передает другой компании свои права на будущую квартиру, это право остается за ним. Речь идет только о неустойке.Данная сделка является законной, она не противоречит 214 ФЗ и регулируется положениями ГК. Договор проходит государственную регистрацию, что подтверждает ее безопасность для дольщика. Договор, как правило, заключается на одном из условий:

1. Полный выкуп неустойки юридической компанией. В этом случае дольщик получает фиксированную сумму, указанную в договоре и полностью уступает свою неустойку юр. лицу. В дальнейшем он не может претендовать на компенсацию, которая будет отсужена у застройщика.
2. Компания, с которой заключен договор, обязуется передать участнику деньги, полученные от застройщика за вычетом своих расходов, оплаты юридических услуг и других необходимых платежей.

Необходимо также отметить несколько важных моментов заключения данной сделки:

• по общему правилу согласие застройщика на переуступку не требуется, даже если данное условие содержится в договоре.
• строительную компанию необходимо должным образом (письменно) уведомить о смене кредитора.
• сделка может происходить в любое время после регистрации ДДУ. Участник может уступить право на пеню и после подписания передаточного акта.
• Дольщик должен обладать теми правами, которые передает цессионарию, и предавать он может их только в том объеме, которым владеет.

Схема взыскания неустойки с застройщика через арбитражный суд

Для взыскания неустойки в арбитражном суде необходимо:

— Направить в адрес застройщика письменную претензию с указанием требований и подробным расчетом неустойки по 214 ФЗ. Претензия передается нарочно с отметкой о получении или направляется заказным письмом с описью вложения. Данная претензия будет являться доказательством соблюдения досудебного процесса урегулирования спора, что обязательно для арбитражного процесса;

— Найти юридическое лицо для уступки прав требования штрафных санкций, состоящих из: неустойки, штрафа по закону о защите прав потребителей в размере 50% от требуемой суммы;

— Заключить договор уступки прав требования с выбранным юридическим лицом;
На данном этапе, обязательно изучите пункт договора, описывающий порядок расчетов. Недобросовестные компании зачастую указывают, что расчеты между сторонами будут произведены в течение одного года или даже более с момента заключения Договора. Менеджеры будут уверять: «Это лишь для подстраховки, вдруг взыскание денежных средств затянется». Согласие на эти условия может привести к невозможности получить денежные средства, взысканные юридическим лицом с застройщика.
Требуйте, чтобы в договоре было прописано: «Цессионарий уплачивает Цеденту сумму, указанную в п. ____ настоящего договора, путем перечисления денежных средств на счет Цедента, указанный в настоящем договоре, в течение 3 дней с даты поступления денежных средств от Должника, на счет Цессионария». Если акт приема передачи квартиры по договору долевого участия не подписан, договор уступки требуется регистрировать в органах Росреестра.

— Уведомить застройщика о произведенной уступке прав требования;

— Направить в адрес строительной организации претензию от юридического лица с предложением о добровольном исполнении требований;

— Сформировать пакет документов для подачи в арбитражный суд, состоящий из:

1. Договора, на основании которого приобреталась квартира (ДДУ, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор членства в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), инвестиционный договор и другие виды договоров);
2. Документов, подтверждающих оплату квартиры по договору в полном объеме (платежные поручения, выписка из банка, аккредитивы, векселя и другие виды документов в зависимости от схемы приобретения объекта недвижимости);
3. Претензии застройщику о выплате неустойки, подтверждающей соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Необходимо отметить, что для суда важно подтверждение получения претензии другой стороной;
4. Письменного расчета неустойки, согласно формуле расчета неустойки по 214 ФЗ, заверенной подписью истца;
5. Договора уступки права требования с юридическим лицом;
6. Уведомления строительной организации о проведенной уступке;
7. Претензии юридического лица в адрес застройщика с предложением о добровольном исполнении требований;

— Подготовить иск о взыскании неустойки с застройщика;

— Направить исковое заявление с приложением копий вышеназванных документов в адрес ответчика. Направление осуществляется заказным письмом с описью вложения на юридический адрес строительной организации;

— Оплатить госпошлину за рассмотрение дела в суде.
Калькулятор госпошлины на сайте арбитражного суда г. Москвы: http://www.msk.arbitr.ru/process/duty/calc

— Подать исковое заявление с приложением копий вышеуказанных документов, квитанции об оплате госпошлины и почтовой квитанции о направлении копии искового заявления ответчику;

— Судебный процесс. В арбитражном суде возможен переход из предварительного судебного заседания в основное и вынесение судебного решения в течение одного судебного заседания;

— Исполнительное производство. После завершения судебного процесса и вступления решения суда в законную силу (месяц после вынесения решения), необходимо подать заявление на выдачу исполнительного листа.
Исполнительный лист может быть предъявлен как в службу судебных приставов – исполнителей, так и в любой банк, где у застройщика имеется открытый расчетный счет. Если известно, где находится открытый расчетный счет, на который поступают денежные средства, предпочтительнее предъявление исполнительного листа напрямую в банк, т.к. в этом случае денежные средства будут переведены банком со счета организации напрямую на счет истца;

— Финансовый расчет между юридическим лицом и дольщиком. Производится на основании условий договора уступки права требования неустойки по 214 ФЗ за нарушение сроков долевого строительства.

Риски перевода дела в арбитраж

Если строительная компания не выполняет своих обязательств и физическое лицо хочет получить неустойку, компенсации или возвратить вложенные деньги, он может самостоятельно обратиться в суд или произвести продажу неустойки к застройщику третьему лицу.

Данное действие может осуществляться:

• после окончания действия договора, когда обязательства застройщика выполнены, но с нарушением сроков или качества работ;
• во время действия договора при возникновении риска его невыполнения или по другим причинам.

Во втором случае происходит досрочное расторжение договора долевого участия и предъявляется иск на возврат всех вложенных средств вместе с соответствующими процентами, неустойками и штрафами.

При расторжении договора основные риски состоят в том, что:

• Гражданин с одной стороны, теряет право на квартиру, а с другой может не получить назад вложенные деньги, если застройщик за период судебного рассмотрения окажется финансово несостоятельным.
• С расторжением ДДУ теряется право на возмещение вложенных средств за счет доли собственности на земельный участок, а также объектов незавершенного строительства (будущего дома, а может и конкретной возведенной квартиры), которые по закону находятся в залоге у дольщика в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ , если будет производиться реализация собственности застройщика по процедуре банкротства.
• Если ДДУ был заключен на первых этапах строительства, то в нем речь идет о возврате минимальной стоимости квартиры, тогда как после сдачи жилье обычно существенно повышается.

В любом случае при расторжении ДДУ или передаче иска в Арбитражный суд необходимо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, чтобы быть уверенным, что оговоренные в решении суда суммы можно получить фактически.

Если речь идет о переуступке неустойки к застройщику, то основные риски приходятся на долю компании, получившей право на взыскание сумм с застройщика. Прежде чем подписывать договор переуступки сотрудники компании проверяют платежеспособность ответчика. Со стороны гражданина необходимо:

• убедиться, какие гарантии возврата суммы предлагает юридическая компания;
• проверить, насколько обоснована рисками сумма (обычно это 15-50 % от суммы иска), получаемая в результате переуступки.

Прочитайте о законности требований застройщика на дачу согласия на переуступку по договору и требования о вознаграждении в нашей следующей статье.

Плюсы и минусы перевода взыскания неустойки в арбитражный суд

Прежде чем решиться на передачу прав на взыскание неустойки через арбитражный суд, необходимо оценить все возможные преимущества и риски данного действия.

Общеизвестные плюсы:

• Арбитражные суды не практикуют повального снижения сумм возмещения неустойки, в отличие от судов общей юрисдикции.
• Сроки рассмотрения в Арбитраже короче, чем в перегруженных гражданских судах.
• Заключая договор переуступки с юридической компанией, гражданин имеет больше гарантий получить средства, так как уже сам факт подписания документов говорит о том, что третья сторона уверена в платежеспособности ответчика и сможет взыскать с них деньги.
• Возможность получить деньги сразу, не дожидаясь рассмотрения дел в суде.

Основные риски при этом:

• возможность нарваться на мошенников, которые не выполняют своих обязательств;
• изначальное занижение суммы компенсации (фактически суммы претензий к застройщику, которые переуступаются) при заключении договора.

Степень риска и получаемых выгод в каждом случае оценивается индивидуально при согласовании условий договора на передачу прав третьим лицам.

Таким образом, вопрос по переводу дела в Арбитраж заключается в выборе между надеждой на получение всей суммы при самостоятельно поданном иске через суд и твердой уверенностью в получении оговоренной части суммы при подключении юридической компании, выкупающей право на взыскание неустойки в арбитражном суде.

Сложности при взыскании неустойки по ДДУ через арбитражный суд

Препятствием в получении полного размера неустойки может быть не только ее несоразмерность последствиям нарушение договорных обязательств. Зачастую оказывается, что отношения между застройщиком и дольщиком начинают регулироваться Законом № 127-ФЗ о несостоятельности и банкротстве.

Это происходит в том случае, когда в период ведения договорных отношений по ДДУ застройщик попросту обанкротился. Все выплаты в период банкротства застройщика, которые касаются:

• возврата денежных средств, вложенных в строительство;
• сумм, которые дольщику положены в качестве компенсации (неустойки, штрафа, морального и материального вреда),

должны быть включены в реестр жилой недвижимости или в реестр требований кредиторов, если дольщик в установленный законом срок заявляет о своем интересе на квартиру или потребует возврат денег.

Именно с этого момента ситуация может развиваться в нескольких направлениях:

• либо дольщик получит выплату от банка, который выдал поручительство застройщика
• либо дом будет достроен.

Важно! Страховую выплату или выплату от банка возможно получить, если такой договор всё ещё продолжает свои действия со страховой или с банком. В результате изменений, которые были внесены в 214-й Закон, требования, которые касаются данных способов обеспечения обязательств застройщика по договору долевого участия уже утратили силу и страхование гражданской ответственности теперь является добровольном правом застройщика.

Однако после ужесточения требований законодательства и внесением изменений в ст. 23.2, обманутые дольщики могут хотя бы получить выплату из созданного компенсационного фонда. Возмещение дольщикам по долевому строительству начинает осуществляться в соответствии с требованиями Законом N 218-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 или же из этого фонда будут профинансированы мероприятия по завершению строительства многоэтажки.

Судебная практика по взысканию неустойки

Как правило, сроки строительства нарушаются не на один месяц, нередко возведение дома затягивается на годы, поэтому и суммы неустоек получаются весьма внушительными. Например, при цене квартиры пять миллионов рублей и просрочке строительства на полгода, размер неустойки, рассчитанной по формуле, приведенной в 214 ФЗ, составит 555 000 рублей, и это не считая других, положенных дольщику компенсаций. Узнать подробнее, как правильно рассчитывается неустойка, можно здесь. Однако практика показывает, что получить неустойку в полном размере очень проблематично.

Дело в том, что суды общей юрисдикции, где рассматриваются дела о спорах дольщиков со строительными компаниями, практически всегда применяют 333 статью ГК, позволяющую снизить сумму неустойки, если суд посчитает, что ее размер несоразмерно выше убытков, которые понес участник строительства. Применение данной статьи не всегда целесообразно, о чем прямо сказано во второй ее части, которая гласит, что уменьшение неустойки допускается лишь в исключительных случаях.Высшие суды также не раз указывали, что снижение размера пени возможно при очень веских причинах. Так, в п.77 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года разъяснено, что уменьшать неустойку можно в крайних случаях, тогда, когда ее получение может повлечь за собой необоснованную выгоду кредитора, в данном случае дольщика.

При этом в Постановлении также отмечается, что доказать несоответствие неустойки понесенным убыткам и неоправданность получения выгоды, должен ответчик, т.е. застройщик обязан представить доказательства того, что именно данный случай является исключительным, и что последствия от неисполненных им обязательств намного ниже, чем сумма неустойки. Обычно такими доказательствами строительные компании не располагают. Вместе с тем, применение данной статьи встречается в 90% подобных дел. В среднем снижения составляют от 30 до 80%, в зависимости от практики, принятой в конкретном суде. При этом суд обычно не занимается выяснением того, как отразилась на дольщике несвоевременная передача ему жилья, а в большинстве случаев даже не объясняет, что послужило основанием для уменьшения неустойки.

Формально для суда достаточно лишь письменного заявления застройщика, в котором тот просит о применении 333 статьи, разумеется, практически всегда данное ходатайство присутствует в деле о взыскании неустойки. И суды зачастую встают на сторону недобросовестных строителей, уменьшая неустойку, тем самым стимулируя последних на дальнейшее неисполнение условий договора.