Часто случается так, что арендатор перестает платить арендную плату за пользование нежилым помещением. Ситуация неприятная, но вполне поправимая.
Действующее законодательство содержит ряд норм, которые рассказывают о том, как арендодателю можно получить причитающиеся средства.
В статье мы расскажем о том, как происходит взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения и как правильно написать досудебную претензию и составить исковое обращение в суд.
Что делать, если арендатор не платит
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что своевременное внесение арендной платы – прямая обязанность арендатора (обо всех правах и обязанностях арендатора и собственника читайте здесь).
Что делать, если арендатор не платит арендную плату?
Во-первых. нужно обратиться к ст. 619 ГК РФ, в которой арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора аренды , в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд. В этой же статье указано, что арендодатель не имеет права обратиться в суд, если вышеизложенное требование не было направлено арендатору в форме претензии.
Исходя из данных положений гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что взыскать задолженность можно:
- в претензионном (досудебном) порядке;
- обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.
И все же, в указанной статье речь идет о расторжении договора, а не о взыскании арендной платы. Но, как представляется, эти требования взаимосвязаны. Мало кто захочет иметь дело с арендатором, который не платит.
Совет! Расторгнуть договор – лучший выход из ситуации. В любом случае, лучше и правильнее сначала направить претензию нерадивому арендатору.
Это тоже важно знать:Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Реально ли обойтись без суда? На практике, такое случается. Все люди разные. Если арендатор адекватен, то он поймет, что виноват и постарается договориться о погашении задолженности во внесудебном порядке. Это ему обойдется дешевле. Есть такие, кто не платит по решению суда и исполнительному листу. Все индивидуально.
Расчет такого долга
Задолженность по арендной плате начинает исчисляться после окончания периода, в который должен был быть внесен очередной платеж. С этого же момента начинает свой отсчет срок исковой давности, продолжительность которого составляет 3 года.
Кроме суммы задолженности, которую рассчитывают умножением количества месяцев просрочки на цену аренды, арендодатель вправе взыскать с должника неустойку. Выделяют две ее разновидности:
- законная;
- договорная.
Законная неустойка устанавливается ст.332 ГК РФ и начисляется должнику независимо от того, прописан ли данный пункт в договоре. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но стороны могут установить и собственный процент, тогда это уже будет договорная неустойка. Начисление неустойки происходит за каждый просроченный день.
Расчет производят по формуле: Неустойка=Задолженность*Количество дней неуплаты*Ставка ЦБ *1/300.При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.
Как подготовить претензию
В законодательстве нет правил, касающихся формы и содержания досудебной претензии, о которой идет речь. Но, на практике, имеет место определенный «образец». Обращение к арендатору можно подготовить на обычном листе бумаги, написав его от руки или напечатав на компьютере.
Особое внимание стоит уделить содержанию документа. В документе должна быть следующая информация:
- Об арендаторе и арендодателе.
- О договоре, на основании которого возникли и существуют правоотношения, связанные с пользованием нежилым помещением.
- О фактических обстоятельствах отношений, сложившихся на момент подготовки претензии по договору аренды. На этом нужно остановиться подробнее. Следует указать, за какие месяцы и в какой сумме образовалась задолженность.Желательно сослаться на нормы законодательства и пункты договора, где речь идет об обязанности вносить арендную плату к определенному числу. Кроме того, хорошее бы подробно изложить данные о том, как производился расчет задолженности.
- О требованиях арендодателя. Скажем: погасить задолженность или расторгнуть договор вместе с этим.
- О сроках, в течение которых заявленные требования должны быть удовлетворены.
Это тоже важно знать:Могут ли взыскать единственное жилье у должника в 2019 году?
В принципе, эту информацию можно и не излагать в претензии. С другой стороны, на отдельных недобросовестных арендаторов она может произвести впечатление. Кому-то проще отдать деньги сразу, чем нести убытки, тратить время, участвуя в судебных заседаниях.
Справка! Если время «ультиматума» вышло, а результата нет, то нужно обращаться в суд.
Взыскание долга по договору аренды
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений.
Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству.
Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).
Составление заявления
В заявлении должна содержаться следующая информация:
- О суде, в который подается документ. Выше этот вопрос был затонут, добавим, что иск направляется в орган по месту жительства или нахождения ответчика. Таково общее правило.Если речи не идет об арбитражном суде, то, при цене иска до 50 тыс. рублей, спор рассматривается мировым судьей, свыше – районным органом правосудия.
- О сторонах. Нужно написать, кто является истцом и ответчиком, где проживают или зарегистрированы эти лица, указать их контактные телефоны, адреса электронных почт – по возможности. Свои данные истец изложит без проблем. Сведения об арендаторе можно получить из договора.
- О цене иска. Она будет равняться величине задолженности. С этой суммы, кстати, будет удерживаться и госпошлина, по правилам, содержащимся в Налоговом кодексе РФ.
Это тоже важно знать:Заявление приставам о принятии исполнительного листа: образец
Далее в документе нужно изложить:
- информацию об имеющихся фактических обстоятельствах – о том, что образовался долг;
- сведения об имеющихся доказательствах, говорящих о том, что арендатор неправ;
- ссылки на нормы действующего законодательства;
- порядок расчета задолженности и неустойки, в соответствии со ст. 395 ГК РФ или договором аренды;
- требования истца.
К заявлению должен быть приложен перечень определенных документов.
Подготовка документов
Арендодатель должен собрать перечень требуемых документов, чтобы для возбуждения гражданского дела, связанного с взысканием задолженности по договору аренды. Он установлен указаниями статьи 126 Арбитражно-процессуального кодекса РФ.
В их число входит:
- официальная бумага, содержащая расчет основной задолженности, процентные начисления не нее, размер неустойки;
- платежную квитанцию об уплате государственной пошлины;
- договор аренды;
- документы, удостоверяющие о проведении досудебного урегулирования вопроса о взыскании задолженности с арендатора;
- свидетельство об осуществлении государственной регистрации юридического лица, если владельцем нежилого помещения является именно оно;
- свидетельство о присвоении индивидуального номера налогоплательщика;
- выписка из ЕГРЮЛ о лице, подавшего иск и его должника;
- деловая переписка о направлении претензионной жалобы в соответствующие инстанции, об отправлении уведомления, содержащего копию искового заявления.
Если его подает поверенный, то предоставляется доверенность, оформленная в нотариальном порядке.
Подача иска
Заявление можно подать:
- Лично, получив на своем экземпляре отметку от сотрудника канцелярии или приемной.
- Через представителя по доверенности.
- По почте – заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Именно так, потому что уведомление о вручении будет являться документом, подтверждающим факт приема документов.
- В электронном виде, через портал «Госуслуги» или, например, на сайте арбитражного суда. Это не самый простой вариант, заявитель должен иметь цифровую подпись.
Форма и содержание
Хотя законодатель не установил определенную форму искового заявления, но его следует писать с соблюдением правил судебного производства.
Это тоже важно знать:Что такое группа выездного взыскания от Сбербанка?
В нем необходимо указать:
- наименование судебного органа, куда адресовано исковое заявление;
- персональные данные истца и ответчика, юридический либо почтовый, электронный адрес, контактные данные, включая номер факса;
- предъявляемые требования, подтвержденные определенными ссылками нормативно-правовых актов;
- размер требований, если они могут быть выражены в денежном эквиваленте, их основание, произведенные с целью его установления расчеты;
- о предпринятых до подачи искового заявления мерах, предусмотренных нормативами законодательных актов по обеспечению имущественных интересов;
- перечень прилагаемых к исковому заявлению документов.
Если в заявлении не будут указаны вышеназванные факторы, то Арбитражный суд имеет право отказать в его рассмотрении. Также он отклонить рассмотрение иска, если представленные документы будут неправильно оформлены, в договоре аренды допущены помарки, исправления, не указана дата его заключения.
Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:
Ожидание решения
Если иск подан в нужный орган, то его рассмотрят и примут определенное решение по делу, которое вступит в силу, спустя 1 месяц, если не будет подано никаких жалоб. Далее, необходимо получить исполнительный лист и взыскать по нему задолженность. В этом деле могут помочь судебные приставы.
Если суд отказал
Есть всего два варианта:
- Обжаловать решение в вышестоящий орган. На это придется потратить несколько месяцев.
- Согласиться с мнением суда. Искать иные основания для расторжения договора. Либо же, продолжать взаимодействовать с этим же арендатором.
Если вы планируете сдать или арендовать нежилое помещение, вам будут интересны и такие статьи:
- порядок оформления аренды;
- субаренда;
- переуступка прав и порядок заключения договора;
- коды ОКПД 2 и ОКВЭД 2.
Таким образом, если факт наличия задолженности по арендной плате за нежилое помещение, действительно, имеет место, то можно рассчитывать на её взыскание во внесудебном или в судебном порядке.
Судебная практика
Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб. Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб. Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.
Это тоже важно знать:Какие устанавливаются сроки давности по взысканию задолженности по кредитам
Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено. Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г., согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.
Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка. Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление. Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.
Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором. Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику. Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.
Статьи по теме:
- Как составить исковое заявление о взыскании денежных средств
- Какие последствия ожидают должника при банкротство физических лиц
- Как руководителю избежать субсидиарной ответственности при банкротстве предприятия
- Кто является участниками дела о банкротстве
- Что означает срок исковой давности
- Как выглядит расписка в получении денежных средств: образец составления
- Как произвести возврат кредита досрочно
- Как вернуть страховку по кредиту после закрытия кредита
- Как произвести возврат денежных средств за неоказанные услуги
- Досудебная претензия: образец и бланк 2019 года
- Заявление о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности: образец
- Как правильно составить исковое заявление о взыскании убытков
- Зачем нужна исполнительная надпись нотариуса на договоре займа, кредитном договоре?
- Как вернуть деньги по расписке: порядок действий и что важно знать
- Как рассчитывается компенсация морального вреда и как взыскивается
- Образец претензии о взыскании задолженности по договору оказания услуг: примеры договоров в разных сферах
- Как осуществляется обращение взыскания на дебиторскую задолженность
- Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
- Порядок взыскания задолженности по коммунальным платежам: подробное описание
- Порядок обращения взыскания на имущество должника: пошаговое описание процедуры
- Постановление о взыскании исполнительского сбора
- О чем говорится в постановлении об обращении взыскания на заработную плату должника
- Как рассчитываются проценты за пользование чужими денежными средствами
- В каких случаях работник обязан возместить работодателю причиненный ему ущерб
- Что такое солидарный порядок взыскания?
- Как происходит списание дебиторской задолженности в связи с невозможностью взыскания
- Какие устанавливаются сроки давности по взысканию задолженности по кредитам
- Сколько составляют сроки судебного взыскания и как считаются
- Что говорится в ст. 100 ГПК РФ: основные положения статьи с разбором ситуаций
- Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по ст. 446 ГК РФ
- Как осуществляется судебное взыскание дебиторской задолженности: описание процесса
- Как правильно составить судебное заявление о взыскании задолженности
- Как узнать задолженность у судебных приставов по фамилии
- Что делать если суд вынес решение о взыскании долга по кредиту
- Как составить судебный приказ о взыскании долга
- Как составить исковое заявление о взыскании задолженности по заработной плате
- Как написать заявление о выдаче судебного приказа о взыскании заработной платы: подробная инструкция
- Как оформить судебный приказ о взыскании задолженности по коммунальным услугам?
- Как составить заявление о выдаче судебного приказа о взыскании коммунальных платежей
- Заявление приставам о принятии исполнительного листа: образец
- Что значит «иными взысканиями имущественного характера не в бюджеты РФ»? Примеры взысканий
- Как составить иск по расписке о взыскании долга, как взыскать долг?
- Как составить иск о взыскании морального вреда: правила составления
- Взыскание денежных средств по договору займа: как составить договор и исковое заявление?
- Образец искового заявления в суд о взыскании денежных средств
- Как составить заявление в банк о взыскании по исполнительному листу: образец
- Заявление о взыскании судебных расходов: образец написания
- Могут ли взыскать единственное жилье у должника в 2019 году?
- Взыскание задолженности по договору оказания услуг
- Как осуществляется возмещение убытков: подробная инструкция, что нужно делать
- Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами после суда: пошаговая инструкция
- Что такое взыскание неустойки: все что нужно знать
- Как взыскать неустойку через арбитражный суд
- Особенности взыскания неустойки с застройщика: порядок действий
- Взыскание расходов на представителя в арбитражном процессе
- Как происходит взыскание упущенной выгоды по договору поставки?
- Что такое взыскание: виды взысканий
- Неустойка при расторжении договора подряда
- Как происходит возмещение материального ущерба работником работодателю: подробная инструкция
- Что такое взыскание убытков и как это происходит
- Как составить возражение на исковое заявление о взыскании задолженности по кредиту: образец документа
- Что такое группа выездного взыскания от Сбербанка?
- Что такое дебиторская задолженность: все что важно знать о дебиторке
- Действует ли в Сбербанке взыскание или арест за долги и как снять арест с карты
- Взыскание денежных средств неосновательного обогащения
- Как работодателю провести взыскание материального ущерба с работника
- Взыскание неустойки по договору поставки
- Порядок взыскания долгов судебными приставами по решению суда
- Как провести взыскание долгов через банкротство: пошаговая инструкция
- Судебная практика по взысканию долга по расписке с физического лица
- Как проходит взыскание долга по исполнительному листу:
- Взыскание долга по договору подряда
- Как произвести взыскание долга и процентов по договору займа: все что важно знать
- Взыскание долга в арбитражном суде: важные особенности процедуры
- Как происходит взыскание денежных средств по договору подряда?
- Взыскание в судебном порядке: все что вам нужно знать о процедуре
- Что делать, если банк подал в суд на взыскание кредита: мои действия
- Как составить акт о невозможности взыскания по исполнительному листу